Clausulas suelo y reclamación de gastos de otorgamiento de hipoteca

Estos temas son de gran actualidad, debido a la gran repercusión que han tenido en los medios de comunicación en los últimos tiempos, a la gran cantidad de ciudadanos a los que afecta y al importante efecto económico que tienen.

Hubo en primer lugar una importante Sentencia del Tribunal Supremo de 2.013 que declaro nulas las cláusulas suelo de determinadas entidades bancarias, como las del BBVA y CAJAMAR. Esto hizo que muchos particulares reclamaran a las entidades bancarias lo pagado en exceso por sus hipotecas, por estas clausulas suelo, que consistían en poner un  tipo de interés mínimo que debían pagar los clientes, en las hipotecas pactadas a un interés variable.

Recientemente el Tribunal Europeo ha declarado además, a diferencia del Tribunal Supremo, que hay retroactividad y se deben de pagar los importes pagados de mas desde que se constituyo la hipoteca.

La clave para que se de la nulidad se da en la transparencia de estas clausulas suelo, ya que no basta con que supere los requisitos de incorporación que establece la ley de Condiciones Generales de la Contratación (claridad, concreción, sencillez), sino que es necesario que al tratarse de un elemento esencial del contrato como es el precio del mismo, debe ser conocida realmente por el consumidor y este debe también dar su consentimiento expreso. Por lo que se debe de cumplirse muchos requisitos a titulo de ejemplo la Sentencia de 2.013 exige que dicha clausula deba ser incorporada a la oferta vinculante del banco, que se ofrece al cliente antes de firmar la hipoteca y estar firmada por este. Además se debe explicar claramente al cliente las consecuencias reales de esta clausula, poniendo ejemplos de lo que supondría, para tener efectivo conocimiento de sus consecuencias. Además hace unos años se ha impuesto la obligación de que al margen de dicha clausula, en la escritura de hipoteca, el hipotecante consumidor, haga un reconocimiento manuscrito de dicha clausula que sera firmado por el Notario.

En la actualidad hay un procedimiento en marcha en el que se pide la nulidad de las clausulas suelo de los prestamos hipotecarios otorgados a consumidores de la prácticamente totalidad de las entidades financieras.

Hay que hacer mención también en este tema al hecho de que se ha establecido un procedimiento potestativo o voluntario para reclamar cantidades a las entidades financieras por estos conceptos extrajudicialmente ante las mismas entidades. Estas deben contestar estas reclamaciones en un plazo inferior a los tres meses. Pero no es obligatorio, por lo que los interesados podrán reclamar judicialmente directamente. Las consecuencias principales en cuanto a no presentar previamente la reclamación extrajudicial es una serie de consecuencias en cuanto a las costas del procedimiento.

Hacer mención finalmente a la posibilidad de declarar como abusivos los intereses de demora de los mencionados prestamos. También hay que destacar que recientemente se han declarado nulas, clausulas referentes al pago de los gastos hipotecarios. Parece de la Jurisprudencia referida a la materia que los gastos de Notaria, Registro y gestoría, deben ser pagados por mitad, no se pueden hacer recaer todos los gastos en el consumidor. Menos claro son los gastos fiscales de esta constitución de hipoteca, en la que la jurisprudencia y la doctrina no  dan una solución única.